Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) gèrent de l’immobilier qui fait l’objet d’une expertise chaque année. Le but est de déterminer la valeur de son patrimoine, et cette démarche est une obligation annuelle suivant les dispositions de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Les valeurs du patrimoine sont arrêtées à la clôture de l’exercice et cette procédure a lieu tous les ans.
Existe-t-il un lien entre ce critère et la valeur des parts détenues par les investisseurs ou celles nouvellement émises ?
La valorisation du patrimoine : un indicateur de performance pertinent
Un patrimoine qui prend de la valeur est un excellent indicateur de performance pour la SCPI. Ce qui se répercute sur les investisseurs en ce sens que la société de gestion pourrait opérer une revalorisation du prix de la part. Cet atout se révèle particulièrement au moment de la revente, car la SCPI génère de la plus-value, notamment si elle a été détenue sur de longues années et que des revalorisations successives ont eu lieu pendant cette période de détention. Rappelons d’ailleurs l’existence d’autres avantages à conserver sa SCPI sur le long terme, dont ceux se rapportant à la fiscalité – abattement, exonérations d’IR et de prélèvements sociaux.
C’est un expert immobilier indépendant qui réalise l’expertise immobilière de la SCPI, le but étant de dégager la valeur vénale des actifs qui le composent, de même que la valeur de reconstitution. Il revêt certaines valeurs, dont l'impartialité et la transparence. De même, il doit répondre à certaines exigences telles que l’absence de conflit d’intérêt, c’est-à-dire qu’il ne prendra pas en charge l’expertise du patrimoine d’une SCPI à laquelle il a souscrit. Parmi ses missions : la rédaction d’un rapport d’expertise qu’il remet à la société de gestion et qui engage sa responsabilité personnelle.
Valeur des parts : quelles différences avec les SCPI à capital fixe et à capital variable ?
Il existe une certaine corrélation entre valeur du patrimoine et celle des parts, en particulier pour les SCPI à capital variable. C’est donc la valeur de reconstitution qui est prise en compte. Rappelons que celle-ci fait intervenir la valeur de réalisation, c’est-à-dire de l’ensemble des actifs, la trésorerie disponible ainsi que l’estimation vénale comme décrit précédemment. On parle d’actif net dont la valeur est mentionnée dans le rapport de gestion au même titre que les valeurs comptables.
Quant aux SCPI à capital fixe, la valeur des parts est basée sur le prix d’exécution, c’est-à-dire le prix de vente net de frais. Le prix d’exécution est pris en compte dans le cas d’une augmentation de capital et aussi lors de la confrontation de l’offre et de la demande sur le marché. Ce prix d’exécution est donc considéré aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire.
Comment reconnaître la valeur du patrimoine de la SCPI ?
Les associés se réunissent en assemblée générale chaque année, au cours de laquelle tous les comptes de la SCPI sont mis à la lumière et ce, conformément aux dispositions de transparence exigées par l’AMF. C’est au cours de cette AG que les associés investisseurs prennent connaissance de l’évolution de leur SCPI, à travers les performances dont la valorisation du patrimoine fait partie.
Les futurs investisseurs peuvent aussi consulter les documents et les comptes de la SCPI. Tout individu peut en effet obtenir les informations dont il souhaite prendre connaissance par le biais des bulletins d’information trimestriels (BTI) ou les bilans annuels.
La consultation de la composition du patrimoine proprement dit est aussi possible grâce à la carte virtuelle accessible sur internet. Elle est même recommandée afin que l’investisseur ait une idée de la typologie des biens qu’il introduit dans son propre patrimoine.
